Die Basler*innen wollen den Wohnschutz, aber ...

CS/UBS-Deal

Neue Mega-Bank besitzt in Basel 4735 Wohnungen 

Wohnschutz

Der Volkswille als Tiger ohne Zähne

«Auch wir sind Lernende»

Sie ist die Blackbox von Basel: die Wohnschutzkommission (WSK). Ihr fällt die grosse Aufgabe zu, die vor zwei Jahren von der Basler Stimmbevölkerung geforderten Mietschutzbestimmungen (die strengsten der Schweiz) umzusetzen. Wie ihr das gelingt, dürfte auch die Wohnschutz-Initiant*innen in Zürich interessieren – denn aus Basler Erfahrungen kann man lernen.

Von den Erfahrungen war bislang bis auf komplizierte Gesetzestexte, seitenlange Formulare und komplizierte Merkblätter wenig bekannt – wer in Basel sanieren oder abreissen und neubauen wollte, stützte sich also vielmehr auf die zahlreichen Medienberichte, die noch viel Unsicherheit (und Unzufriedenheit) mit den neuen Gesetzen suggerierten. 

Vor diesem Hintergrund ist es ein grosser Schritt, dass die WSK am Freitag in einer Medienkonferenz ihre eigene Blackbox öffnete und zumindest mal ein paar offene Fragen klären wollte – vielleicht, um diese Unsicherheit zu nehmen. Vom neunköpfigen Gremium stellten sich nur die drei Präsident*innen – Ökonom Rico Maritz, Anwältin Béatrice Müller und Architekt Piotr Brzoza – den Medien. 

Die jeweils drei Interessensvertreter*innen der Mieter*innen und Vermieter*innen waren nicht anwesend. Dass die beiden Seiten unversöhnlich ihre Positionen im Gremium vertreten – diesem Eindruck wollten die Präsident*innen mit Nachdruck entgegenwirken. Beatrice Müller sagte, die Zusammenarbeit sei stets «respektvoll, extrem wertschätzend und wahnsinnig konstruktiv.»

Wichtig zu verstehen: Die WSK entscheidet nicht, ob ein Gebäude saniert oder renoviert, umgebaut oder abgerissen werden darf. Die Zulässigkeit – eines Abbruchs zum Beispiel – überprüft weiterhin das Bau- und Gastgewerbeinspektorat. Die rein baurechtlichen Verfahren werden von der WSK nicht behandelt – lediglich die mietrechtlichen.

Wem also ein Bauvorhaben bewilligt wurde, kann im nächsten Schritt ein Gesuch an die Wohnschutzkommission stellen. Mit einem jeweils seitenlangen Formular.

Das Gesuch unterscheidet sich je nach Bauvorhaben. Es gibt eines für 

 (8 Seiten). Beim Umbauen, Sanieren oder Renovieren gibt es drei unterschiedliche Anträge:

Der Mietzins wird nach der Sanierung nicht angehoben (10 Seiten).

Der Mietzins soll nach der Sanierung nur um bis zu 80 Franken (bei ein bis zwei Zimmern), 120 Franken (bei drei Zimmern) oder 160 Franken (bei vier oder mehr Zimmern) pro Monat angehoben werden. (17 Seiten)

Der Mietzins soll nach der Sanierung höher angesetzt werden. (18 Seiten)

Der Umfang der Formulare ist den Mitgliedern der WSK bewusst. Präsident Rico Maritz: «Wir sind uns selber noch nicht sicher, ob die Formulare zu umfangreich sind. Man kann die Verfahren aber sicher nicht auf einseitige Formulare reduzieren.»

Bislang wurden fast ausschliesslich vereinfachte Bewilligungsverfahren bearbeitet, erklärt Präsidiumsmitglied Piotr Brzoza. Vor kurzem gingen die ersten beiden Gesuche für umfassende Bewilligungsverfahren ein, also die aufwendigste Variante.

Kritisiert wurde in der Vergangenheit, dass die erste Tagung der WSK im November 2022 stattfand, obwohl die Gesetzesänderungen am 28. Mai 2022 in Kraft traten. Auch von bis zu drei Monaten Bearbeitungsfrist war die Rede. 

«Auch wir sind Lernende», sagt Maritz. «Am Anfang standen wir wie alle anderen vor einer neuen Gesetzgebung, zu der es keine Rechtssprechung und keine Literatur gibt. Konkret wurde es erst mit dem ersten Gesuch», sagt Maritz. Das erste Gesuch wurde am 11. August 2022 gestellt, die notwendigen Unterlagen waren laut Maritz erst drei Monate später, am 10. November, komplett. Aber: «Wir sind besser geworden und jetzt auf Kurs. Eine Entscheidung fällt nun im Schnitt unter zwei Monaten.»

Insgesamt gingen bislang 63 Gesuche bei der WSK ein, 14 davon befinden sich derzeit in Bearbeitung. Von 49 abgeschlossenen Bewilligungsverfahren wurden bei sieben Entscheiden der WSK Rekurs eingelegt. In fünf Fällen reichten Mieter*innen Rekurs ein, in zwei die Gesuchsteller*innen.

Von den Rekursfällen sind noch zwei Verfahren hängig – unter anderem im von der 

 publik gemachten Fall von Hans Imbach, der gerne ein Gebäude zugunsten eines Ersatzneubaus mit 40 Prozent mehr Wohnraum abreissen würde. Er will sich an die Maximal-Mieten halten, die ihm von der WSK vorgegeben wurden – doch der Mieterverband hat Rekurs eingelegt.

«Wir sind sehr interessiert an den Urteilen», sagt Rico Maritz. «Uns ist das recht, wenn eine zweite Instanz sich mit dem gleichen Fall beschäftigt und beurteilt, ob wir das neue Gesetz richtig auslegen – uns bestätigt oder korrigiert.» In beiden Rekursverfahren geht es auch um die Verfassungs- und Gesetzmässigkeit der neuen Bestimmungen – im Fall Imbach zum Beispiel, ob Abrisse nur noch in sehr seltenen Fällen überhaupt möglich sind.

Die WSK kann auch während fünf Jahren nach einer Entscheidung 

durchführen, ob ihre Vorgaben eingehalten werden. Das wurde bislang noch nicht gemacht, sagt Piotr Brzoza: «Dazu sind die Entscheide noch zu jung.» Die Mietzinskontrollen sollen dann stichprobenartig oder auf Mitteilung erfolgen.

In den Dreierkammern können Mitglieder auch 

 gegen die neue Wohnschutzgesetzgebung melden – zum Beispiel im 

 die einfach ohne Gesuch sanierte und die Miete um mehr als 300 Franken aufschlagen wollte. Das Präsidium entscheidet dann, ob die WSK das zur Anzeige bringen möchte. Das kam bislang dreimal vor.

Insgesamt schwimmt die WSK bislang also noch nicht in Gesuchen. Der Regierungsrat stellte 

 eine Zurückhaltung bei Investor*innen fest. Gerade mal 300 Baubewilligungen, die sich noch nicht in der Bauphase befinden, liegen derzeit vor. Deshalb beauftragte die Kantonsregierung die Verwaltung damit, die Auswirkungen der neuen Wohnschutzbestimmungen zu evaulieren.

Ist die Arbeit der WSK noch zu wenig transparent und hält Investor*innen vom Investieren ab? Die Kritik findet bei der WSK-Medienkonferenz Gehör. So ist ein grosses Ziel der WSK, möglichst bald eine öffentlich einsehbare Vollzugspraxis zu entwickeln, damit alle wissen, wie die WSK gewichtet.

«Das Problem ist, dass es kein standardisiertes Vorgehen gibt und kein Baugesuch sich gleicht», sagt Maritz. «Würden wir Beispiele publik machen, würde das ein falsches Bild vermitteln. Einen Leitentscheid wollen wir erst dann bekannt geben, wenn drei vergleichbare Fälle rechtskräftig sind.» Zumindest bei den vereinfachten Bewilligungen und dem Stockwerkeigentum sollten solche Leitentscheide bis in zwei oder drei Monaten bekannt werden.

Das Formular für ein Bajour-Membership ist nicht 20 Seiten lang:

Wohnschutzkommission

Wohnungskrise, Klimakrise – und was machen die Städte?

Die Ausgangslage: Wohnungsmärkte unter Druck

 der Wohnungen leer – die Leerstandsquote liegt damit knapp unter dem Niveau des 

. Der Markt ist also in Basel bei weitem nicht so angespannt wie in Zürich. Dennoch herrscht in Basel offiziell Wohnungsnot, hier ist der Richtwert gemäss dem Basler 

 eine Leerstandsquote unter 1,5 Prozent. Und: 

 hat kürzlich in einer Bestandsaufnahme des Wohnungsmarkts festgestellt, dass die Mietzinsen bei Neuvermietungen in der Stadt in den letzten 20 Jahren um knapp 40 Prozent gestiegen sind.

Der grosse Streitpunkt in Basel sind allerdings derzeit nicht die Anzahl Wohnungen, sondern die Mietpreise. Ausgehend vom Stichjahr 2000 sind die Basler Mieten 

 sind bei Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwar im Schnitt noch rund 200 Franken unter Zürcher Niveau, ab vier Zimmern aber ebenso teuer. Als Familie eine grosse Wohnung zu finden, gilt als sehr schwierig.

Insgesamt lag der Anteil preisgünstigen Wohnraums (Genossenschaften und öffentliche Hand) in Basel 2020 bei 

– bis 2050 will der Kanton diesen Anteil auf 25 Prozent erhöhen.

: Herrscht in Basel offiziell Wohnungsnot, so ist es fast schon eine Untertreibung, in Zürich von einem massiv angespannten Wohnungsmarkt zu reden. Die Leerwohnungsziffer liegt hier bei 0,06 Prozent, das ist der niedrigste Wert unter den grossen Städten der Schweiz. Der dringende Bedarf nach mehr Wohnraum beherrscht die Debatten.

Die Stadt will bis 2050 ein Drittel des Wohnraums in die gemeinnützige Hand legen – also deutlich mehr als Basel. Der Anteil von städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen verharrt allerdings seit Jahren bei ungefähr 25 Prozent, während privatwirtschaftliche Immobilienfirmen an Besitz zulegen und einzelne Private immer mehr verlieren.

Insgesamt sind drei Viertel der Zürcher Wohnungen in privater Hand. Zieht man die zehn Prozent der Wohnungen ab, die von ihren Eigentümer*innen bewohnt werden, bleiben noch 65 Prozent oder rund 150’000 Wohnungen, deren Mieter*innen keine Garantien für eine langfristig günstige Miete oder einen Schutz vor Leerkündigungen und massiver Mieterhöhung nach Sanierungen haben.

Der Druck auf die Städte Basel und Zürich ist enorm: einerseits ist bereits jetzt Wohnraum knapp und es muss neuer geschaffen werden (während die Mieten immer weiter steigen). Andererseits muss, um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, künftig nicht nur möglichst ressourcenschonend gebaut und der Wohnungsbestand aus dem fossilen Zeitalter in eine erneuerbare Zukunft gebracht werden. Schwierig? Ja. Deshalb wollen Bajour und Tsüri gemeinsam in einem mehrteiligen Rechercheprojekt aufzeigen, wie man die Herausforderungen der Wohnungs- und der Klimakrise zusammenbringen kann. Dank Eurer kräftigen Unterstützung im Crowdfunding konnte diese Recherche zustande kommen.

: Mit Netto Null 2037 hat Basel das bisher ambitionierteste Ziel aller Kantone und Gemeinden, um die Klimaneutralität zu erreichen. Die Massnahmen zum Erreichen dieses Ziels beziehungsweise die zahlreichen Unterziele wurden in der 

 konkretisiert – jetzt müssen diese Ziele noch in Gesetze gegossen werden. 

Im Kanton Basel-Stadt fallen bislang ein Fünftel der direkten Treibhausgasemissionen im Gebäudebereich an. Da der Strom aus Basler Steckdosen 100 Prozent erneuerbar ist, entstehen diese Emissionen hauptsächlich durch das Heizen.

Gebäudeeigentümer*innen sind verpflichtet, beim Heizungsersatz auf erneuerbare Wärmeerzeugung umzurüsten, soweit technisch möglich und keine Mehrkosten entstehen Ab 2037 wird von den Stadtwerken IWB der Gashahn zugedreht, in manchen Teilen des Kantons 

. Dazu wird auch die Gesetzesgrundlage einer Ersatzpflicht bis 2035 ausgearbeitet. 

Derzeit ist der Kanton deshalb fleissig daran, das Fernwärmenetz auszubauen, das vor zwei Jahren rund 30 Prozent der Basler Gebäude abdeckte. Es gibt jedoch 

, dass der Ausbau mit dem Ziel, 80 Prozent des Kantons bis 2037 abzudecken, rechtzeitig abgeschlossen werden kann. Jedenfalls: Die Gebäude ausserhalb des 

 in der Kernstadt sollen bis dann in Wärmeverbunden oder durch Erdsonden beheizt werden.

Komplizierter wird es, konkrete Klimamassnahmen in der Baubranche zu implementieren. Die Baustellen sollen bis 2037 klimaneutral sein. Doch der springende Punkt bei den Emissionen der Baubranche ist ein vor Ort unsichtbarer: die verbaute graue Energie – also wie viel CO2 bei der Produktion von Zement und weiteren Materialien anfällt.

Der Kanton will in diesem Bereich eine Pionierrolle einnehmen und bis 2027 Grenzwerte für graue Energie bestimmen. Diese sollen sich gemäss Klimastrategie auf «normierte Standards der Baubranche» stützen und periodisch verschärft werden. So will man graue Energie durch mehr zirkuläres Bauen vermeiden und den Bestand stärker erhalten. Beim Mieterinnen- und Mieterverband will man mit der im Sommer angekündigten 

 noch einen Schritt weitergehen und Abbruch quasi verbieten – mit seltenen Ausnahmen anhand ökologisch strenger Kriterien.

: Die Stadt Zürich möchte bis 2040 klimaneutral werden. Der Gebäudebereich sei derzeit für die Hälfte der direkten Treibhausgasemissionen der Stadt verantwortlich, heisst es beim städtischen 

. Grund dafür seien fossil betriebene Heizungen und der energetische Zustand der Gebäude. Gut zwei Drittel der städtischen Wärmeversorgung werden laut den Verantwortlichen noch mit Öl und Gas abgedeckt.

Der Ersatz fossiler Heizsysteme mit Wärmepumpen sowie der Ausbau des Fernwärmenetzes sind aktuell in vollem Gange. Derzeit sind ungefähr 30 Prozent des Siedlungsgebiets mit Fernwärme erschlossen, bis in die 2040er-Jahre soll der Anteil auf 60 Prozent steigen. Seit 2021 werden im Stadtgebiet keine neuen Gasanschlüsse mehr gebaut. In Gebieten, die mit Fernwärme erschlossen sind, soll das Gasnetz schrittweise stillgelegt werden. 

, dass beim Heizungsersatz ausschliesslich erneuerbare Energien eingesetzt werden, «wenn dies technisch möglich ist und über den Lebenszyklus höchstens fünf Prozent Mehrkosten verursacht, gegenüber einem Ersatz mit einem fossilen System». Doch es gibt Ausnahmen. Geht man von einer Lebensdauer von rund 20 Jahren bei Heizsystemen aus, sollte der flächendeckende Wechsel hin zu erneuerbaren Wärmequellen bis Anfang der 2040er Jahre aber im Grossen und Ganzen machbar sein.

Doch wie sieht es bei den indirekten Emissionen im Gebäudesektor aus? Beim Abriss und Neubau von Liegenschaften, bei dem viel graue Energie verschwendet wird, ist Zürich weit vorne mit dabei. Seit 1990 wurde in der Stadt jedes sechste Gebäude abgerissen, wie es in einem 

Die geltende Bau- und Zonenordnung und ihre behördliche Auslegung erschweren Ausbauten und Erweiterungen bestehender Gebäude, obwohl Ersatzbauten in Anbetracht der Verschwendung grauer Energie deutlich klimaschädlicher sind. «Die Ökobilanz eines Bauvorhabens wird von den Vorschriften grundsätzlich nicht berücksichtigt», sagt der Bau- und Immobilienrechtsanwalt Marius Jenny. Denn viele ältere Gebäude würden  nicht den heutigen Bewilligungsvorschriften entsprechen. Die Stadt verweist derweil auf nötige Gesetzesänderungen, um die Bewilligungspraxis nachhaltiger gestalten zu können.

Die Rahmenbedingungen scheinen bereits vorhanden: Die Stadt Zürich hat sich Anfang 2023 als erste Schweizer Stadt eine Strategie Kreislaufwirtschaft gegeben, um die indirekten CO2-Emissionen zu senken. Derzeit erarbeitet das zuständige kantonale Amt die Kreislaufwirtschafts-Strategie, heisst es auf Anfrage bei der Baudirektion. Mit einer Verabschiedung sei Anfang 2024 zu rechnen.

Sowohl der Kanton Zürich als auch Basel-Stadt haben umfassende Fördermittel, die Hauseigentümer*innen bei ökologischen Sanierungen beantragen können. Das sind Zuschüsse für Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse, Holzheizungen, Solaranlagen für Warmwasser oder eine effiziente Wärmedämmung. 

Grundsätzlich bewegen sich die Förderbeiträge der Kantone in einer ähnlichen Grössenordnung. In Zürich kommt aber hinzu, dass bei der Stadt zusätzlich zu den kantonalen auch städtische Fördermittel beantragt werden können. Die Stadt subventioniert im Gegensatz zum Kanton (und zu Basel-Stadt) zum Beispiel aber auch Photovoltaikzellen zur Stromerzeugung. 

So hat die Stadt Zürich auch ein eigenes Programm für den Heizungsersatz lanciert, das nicht nur den Einbau erneuerbarer Wärmesysteme fördert, sondern auch einen vorzeitigen Ersatz fossiler Heizsysteme. Offenbar wurde damit eine starke Nachfrage generiert: Die Stadt geht davon aus, dass das Geld für die ursprünglich bis Ende 2024 laufende Förderung bereits ein Jahr zuvor aufgebraucht sein wird. Sie hat beim Parlament einen Zusatzkredit für eine Weiterführung des Förderprogramms beantragt.

Beide Städte kennen darüber hinaus eine sogenannte Restwertentschädigung. Diesen Restwert ihrer Anlagen erhalten Eigentümer*innen erstattet, wenn sie vorzeitig jüngere fossile Heizsysteme durch erneuerbare ersetzen.

: Der Mieterverband hat es in Basel geschafft, die Bevölkerung von umfassenden Wohnschutzbestimmungen zu überzeugen. Seit Mitte 2022 bedürfen alle Umbauten, Sanierungen, An- sowie Neubauvorhaben einer Bewilligung der neu eingesetzten 

. Damit sollen ungerechtfertigte Mietzinserhöhungen vermieden werden.

 eine komplizierte Formel festgehalten, mit der der maximal zulässige Mietzins berechnet werden kann. Grundsätzlich gilt, dass maximal 50 Prozent der Investitionskosten als wertmehrend auf den Mietpreis umgewälzt werden dürfen (wie genau das funktioniert, hat 

 lohnen sich so Investitionen nicht mehr – das führt unter Umständen dazu, dass nicht mehr saniert wird. Zu diesem Schluss kam auch die Basler Regierung, die 

 beziehungsweise eine Zurückhaltung der Investor*innen feststellte.

, die je nach Landwert und Zimmerzahl (allerdings nicht nach Wohnungsgrösse) maximal zulässige Mietzinse festlegt. Jedoch ist der Weg zu Ersatzneubauten erschwert worden. Der Streit, wann Abbrüche nach der neuen Gesetzgebung überhaupt noch erlaubt sind, wird derzeit gerichtlich und 

 ausgetragen. Noch gibt es also viele Unklarheiten, was die Wirksamkeit der neuen Wohnschutzbestimmungen anbelangt. 

: Eine Wohnschutzkommission wie in Basel gibt es in Zürich bislang nicht. Das will der Mieter*innenverband zusammen mit linken Parteien ändern. Mit der 

 soll die Verfassung des Kantons so umgeschrieben werden, dass sie Gemeinden die Möglichkeit einräumt, selbst im Rahmen von Baubewilligungsverfahren mietrechtliche Vorgaben zu machen. Momentan werden für die Initiative noch Unterschriften gesammelt.

Zürich kann bei Bauplänen Vorgaben für preisgünstigen Wohnraum machen. Mit der revidierten 

 der Bau- und Zonenordnung, die noch vom Gemeinderat besiegelt werden muss, schreibt die Stadt neu einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum vor, wenn durch das Bauvorhaben eine erhöhte Ausnutzung erreicht wird. Die Hälfte der bis zu zehn Prozent Mehrausnutzung müsste dann als preisgünstiger Wohnraum realisiert werden.

Einige Fördermassnahmen für den Heizungstausch werden von der Stadt nur unter Mieterschutz-Bedingung gewährt. Dabei geht es aber nur um einen kleinen Anteil des Förderprogramms, zudem nur um den Austausch des Heizungssystems, nicht aber um sonstige Modernisierungs- oder Ausbaumassnahmen an Gebäuden.

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Zürich vs. Basel

Klima- und Wohnungskrise: Wer reguliert besser?

Das Dilemma der grossen Schweizer Städte ist schnell erzählt: Der Wohnraum ist knapp und teuer. Wie schwierig es ist, dem entgegenzuwirken, merken wir an der heftigen Diskussion über den Wohn- beziehungsweise Mieter*innenschutz in Basel (

 oder einen Waschturm einbauen will, muss man ein wochenlanges Verfahren durchmachen, um eine Mietzinserhöhung genehmigt zu bekommen. Wenig überraschend stellt ob solcher Meldungen 

 eine Zurückhaltung bei Investor*innen fest.

Die Wohnungsknappheit wird durch eben diese Zurückhaltung bei Sanierungen und Neubauten nicht besser. Kommt hinzu, dass es in urbanen Gebieten sowieso kaum mehr Baulandreserven hat, also muss man entweder bestehende Gebäude aufstocken, erweitern oder durch neue Häuser mit mehr Wohnraum ersetzen (wäre da nur nicht die 

, also zum Beispiel das viele in Betonproduktion entstehende CO2, das es für Neubau nunmal braucht). Die eh schon hohen Mietzinsen steigen durch diese Umbrüche.

Der Druck auf die Städte Basel und Zürich ist enorm: Einerseits ist bereits jetzt Wohnraum knapp und es muss neuer geschaffen werden (während die Mieten immer weiter steigen). Andererseits muss, um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, künftig nicht nur möglichst ressourcenschonend gebaut und der Wohnungsbestand aus dem fossilen Zeitalter in eine erneuerbare Zukunft gebracht werden. Schwierig? Ja. Deshalb wollen Bajour und Tsüri gemeinsam in einem mehrteiligen Rechercheprojekt aufzeigen, wie man die Herausforderungen der Wohnungs- und der Klimakrise zusammenbringen kann. Dank Eurer kräftigen Unterstützung im Crowdfunding konnte diese Recherche zustande kommen.

Wenn wir das bigger picture noch bigger denken, dann muss, um die Pariser Klimaziele einzuhalten, auch an den Umbau unserer Städte gedacht werden, Stichwort Stadklimainitiativen. Es sind einige Bausteine auf dem Weg, um 2050 (in der Schweiz), bereits 2040 (in Zürich) oder sogar schon 2037 (in Basel) klimaneutral zu sein: Der Ersatz von fossilen Heizsystemen, moderne Dämmungen für einen niedrigeren Energieverbrauch und ein erneuerbares Stromnetz.

Sowohl Basel als auch Zürich stehen vor der gleichen Herausforderung – auch wenn die Ausgangslagen sowohl bezüglich Wohnungsmarkt als auch Klimamassnahmen unterschiedlich sind (

Was also machen die jeweiligen Städte gut, wo können sie besser werden – und was können sie voneinander lernen?

Daniel Kellenberger ist Professor für Nachhaltiges Bauen an der Fachhochschule Nordwestschweiz FHNW. Er findet, dass Basel bislang agiler sei, was die Bau- und Klimamassnahmen anbelangt: Deshalb sei Basel beim Heizungsersatz bereits weiter. «Das liegt natürlich vor allem an der politischen Ausgangslage, dass Basel da früher entsprechende Vorschriften gemacht hat. Basel kann als Stadtkanton selbst entscheiden, Zürich muss als linke Stadt mit dem rechten Kanton verhandeln.» 

Gabriela Debrunner kennt die Situation in beiden Städten gut. Sie ist promovierte Geographin und Umweltsozialwissenschaftlerin mit Schwerpunkt Raumplanung am Lehrstuhl für Raumentwicklung und Stadtpolitik SPUR an der ETH. Sie sagt, dass Politik und Behörden die ökosoziale Transformation mit vier Interventionswegen steuern können:

Beide Städte betreiben Objektförderung, womit gemeinnütziger Wohnungsbau gefördert wird. «Zürich ist da progressiver als Basel, es gibt mit PWG und Einfach Wohnen schon länger zwei öffentlich-rechtliche Stiftungen, die nachhaltig Wohnraum schaffen», erklärt Gabriela Debrunner. Basel hat eine solche Stiftung (Wohnraum Basel) erst seit 2021.

Dafür hat Basel im Gegensatz zu Zürich Familienmietzinsbeiträge, mit denen bedürftige Familien direkt durch Wohngeld unterstützt werden. Das ist die sogenannte Subjektförderung. «Um die Mieter*innenkaufkraft zu erhöhen, ist die Subjektförderung die bessere kurzfristige Massnahme. Objektförderung sollte hingegen in der Theorie langfristig tiefe Mietzinsen schaffen», sagt der Zürcher Immobilienprojektentwickler Niels Lehmann.

Es gäbe aber noch weitere Möglichkeiten, wie die Städte mit Finanzmitteln Einfluss nehmen könnten, sagt Gabriela Debrunner: durch steuerliche Massnahmen. Denkbar wäre gemäss Debrunner zum Beispiel eine Abrisssteuer. Oder eine Steuer, welche den Wohnflächenverbrauch pro Kopf versteuert – je mehr Wohnfläche pro Kopf ein*e Bauherr*in zur Verfügung stellt, desto mehr müsste diese*r zahlen. Und solche, die weniger Fläche in ihrer Projektplanung einkalkulieren, bekommen sie zurückerstattet.

Nur schon beim Um- und Aufzonen können Gemeinden Einfluss nehmen. Einerseits, indem sie den Grundeigentümer*innen mehr Ausnützung gewähren, also zum Beispiel, wie viel Stockwerke ein Gebäude haben darf. Andererseits können sie mit Ergänzungs- oder Sondernutzungsplänen ökologische und soziale Vorgaben machen, sagt Gabriela Debrunner: «Damit können sie zum Beispiel einen Anteil für preisgünstigen Wohnraum einfordern.»

So können Gemeinden im Kanton Zürich eigentlich sogar «Zonen für preisgünstigen Wohnraum» einführen. Das könnten die Gemeinden in ihren jeweiligen Zonenplänen laut Debrunner dann auch an ökosoziale Massnahmen koppeln. Solche Zonen sind im Kanton Zürich momentan in mehreren Gemeinden bei der Revision der Bau- und Zonenordnung angedacht, aber noch nirgends konkret festgesetzt. In Basel lehnte das Volk vor zehn Jahren die Einführung solcher Zonen ab. Der Regierungsrat argumentierte damals, das würde zu «Wohnghettos» führen.

Debrunner verweist auch darauf, dass Basel 1997 als erster Kanton einen Mehrwertausgleich einführte. Das bedeutet, dass Grundeigentümer*innen einen Teil des Mehrwerts, den sie bei Um- und Aufzonungen erhalten (zum Beispiel bei Miet-Mehreinnahmen von neu gebauten Wohnungen), an die Stadt abgeben müssen. Die Abgabe lag lang bei 50 Prozent und wurde vor drei Jahren auf 40 Prozent gesenkt. Im Kanton Zürich hat man den Mehrwertausgleich bei maximal 40 Prozent angesetzt, aber erst 2021 eingeführt.

Debrunner unterscheidet zwischen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Massnahmen. Öffentlich-rechtliche sind solche wie die finanziellen Anreize oder raumplanerischen Massnahmen in Basel und Zürich. Was Basel allerdings laut Debrunner viel stärker ausschöpft, sind die privatrechtlichen Möglichkeiten, insbesondere in Form von städtebaulichen Verträgen. 

Sie nennt das Beispiel Novartis: Im Gegenzug für einen Neubau wurde 

der Campus für die Öffentlichkeit zugänglich

 gemacht. «Dieses Instrument wurde bisher hauptsächlich für ökologische Transformation angewendet: für mehr Freiraum und Parkanlagen. Aber man könnte damit sicher auch Einfluss auf den Anteil preisgünstigen Wohnraums nehmen», sagt Debrunner.

Basel hat einen geringeren Anteil gemeinnütziger Wohnungen (13 Prozent im Vergleich zu 25 Prozent in Zürich). Beide Städte haben sich zwar Ziele gesetzt, um den Anteil zu erhöhen. Doch Debrunner sagt, dass Zürich aktiver sei, weil das Ziel von einem Drittel gemeinnützigen Wohnraums bis 2050 in der Gemeindeverfassung verankert ist. 

«Im Vergleich zu Basel betreibt Zürich aber viel mehr aktive Bodenpolitik im Sinne des Grundstückerwerbs. Sie kaufen Land und geben das Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger wie Genossenschaften ab», erklärt Debrunner. Daniel Kellenberger bezweifelt, dass sich auf diesem Wege noch viel rausholen lasse: «Es fehlt schlicht der Boden in Zürich.» Doch Debrunner sagt, dass die Stadt Zürich noch Gestaltungsmöglichkeiten habe, indem sie das in der Raumplanung verankerte Vorkaufsrecht der Stadt aktiviert.

Im Gegensatz zur angebotsorientierten Bodenpolitik in Zürich versucht Basel es eher bewohner*innenorientiert – sprich über das Mietrecht. «Doch wenn man die Wohnungen nicht dem Markt entzieht, ist das Ergebnis eher Symptombekämpfung, weil nach wie vor die Grundeigentümer*innen darüber entscheiden, an wen, wie und zu welchem Preis genau vermietet wird», sagt Gabriela Debrunner.

Dazu gehöre auch der Mieter*innenschutz, den Basel vor allem mit seiner neuen Wohnschutzgesetzgebung ausgebaut hat. Wie wirksam die Mietzinskontrollen und die Bewilligungspflicht von Umbauten sind, müsse sich erst noch zeigen, so Debrunner. «Zürich ist da zurückhaltender, denn es gibt keine unbebauten, entwicklungsfähigen Areale mehr, um das Bevölkerungswachstum aufzufangen.»

Diese Zurückhaltung sei in der Zürcher Wohnpolitik grundsätzlich zu beobachten, findet Debrunner. «Politik und Behörden haben oft Angst, dass insbesondere Investor*innen abgeschreckt werden könnten, weiterhin in der Kernstadt Zürich zu bauen. Doch die Stadt muss mutiger werden, wenn sie die ökosoziale Transformation wirklich umsetzen will.»

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«Mit weniger Wohnfläche wäre die 10-Millionen-Schweiz kein Problem»

Tiny House. Das klingt schon so mickrig, so einengend. Der Begriff lässt Bilder im Kopf aufploppen von kauzigen Aussteiger*innen, die ihr Familienglück im energieautarken Mikro-Eigenheim suchen. Biederes, neo-bürgerliches Leben mit gutem Gewissen im Grünen. Ein gefundenes Fressen für SRF-Dokumentationen. Und die Erkenntnis von uns Zuschauer*innen: «So beengt könnte ich nicht leben.» 

Doch: Sollten wir es vielleicht? Denn es stehen bekanntlich multiple Herausforderungen an: Klimakrise, Wohnungsknappheit, Bevölkerungswachstum, demografischer Wandel. Wo soll der Platz für mehr Stadt und mehr Menschen herkommen, wenn die Stadt schon zugebaut ist? Und wenn Bauen eine Klimasünde ist? Wäre weniger Wohnraum (und damit weniger Energieverbrauch) pro Person eine Lösung?

Die Nachhaltigkeitsforschung kennt einen Begriff, der sich ganz abseits des Diskurses über «Tiny-Housisierung» mit dem Thema Wohnflächenkonsum auseinandersetzt: Suffizienz. Das Wort stammt aus dem Lateinischen und bedeutet «ausreichen». Bei Suffizienz wird die Debatte vom anderen Ende her gedacht. Nicht: Wie viel Platz brauche ich höchstens zum Leben? Sondern: Wie viel Ressourcen stehen uns überhaupt zu, um die endlichen Ressourcen unserer Erde nicht aufzubrauchen?

Auch wenn nicht so geläufig wie der Begriff Tiny House, weckt Suffizienz direkt ähnliche Assoziationen. Selbst in der 

 des Kantons, also quasi dem Fahrplan zu Netto-Null bis 2037 in Basel, wird auf das Risiko einer gesellschaftlichen Ablehnung hingewiesen, weil Suffizienz als «Einschränkung oder Verzicht wahrgenommen und damit negativ aufgenommen werden» könnte. 

Dennoch: Die Reduktion des Pro-Kopf-Flächenverbrauchs ist ein erklärtes Ziel der Klimaschutzstrategie. Wie genau dies umgesetzt werden soll, wird derzeit in der Fachstelle Klima des Kantons austariert. Allein dass diese Diskussion geführt werden kann, ist ein Achtungserfolg der Klimabewegung. «Auf Bundesebene traut man sich hingegen noch nicht, das Wort Suffizienz in den Mund zu nehmen», sagt Axel Schubert. Der Stadtplaner forscht an der FHNW zu nachhaltiger Raumplanung – und ist eines der bekanntesten Gesichter der Klimabewegung in Basel. 

Schubert sieht viel Potenzial in einer Wohnflächenreduktion. Er macht ein Beispiel: «Im Sommer wurde viel über die Bevölkerungsprognose einer 10-Millionen-Schweiz bis 2040 geredet. Um eine 10-Millionen-Schweiz zu stemmen, brauchen wir mit dem heutigen Schnitt an Wohnflächen noch knapp 50 Millionen m

 zusätzlichen Wohnraum. Gelänge es, nur schon in Bestandsbauten die Wohnflächen auf 35 m

 pro Kopf zu reduzieren, würden 100 Millionen m

 frei werden.» Zum Vergleich: 1980 lebten Schweizer*innen durchschnittlich auf 34 m

Ohnehin besteht heute ein Trend hin zu Singlehaushalten. Und dieser Trend hat meherer Gründe: «Heute gibt es mehr Scheidungen, mehr Student*innen, mehr ältere, verwitwete Personen», sagt der Zürcher Immobilienprojektentwickler Niels Lehmann. «Und viele Investor*innen bauen grosse Wohnungen, weil es auch genug Eigentümer*innen gibt, die sich das leisten können.» Konsequent ist der Flächenverbrauch in der Schweiz auf rund 46 m

 gestiegen (in Basel verharrt er übrigens seit zehn Jahren bei rund 42 m

, dem zweittiefsten Wert der Schweiz). Da würde eine Reduktion auf 35 m

 einem Verzicht gleichkommen. Oder doch nicht?

Forscher Axel Schubert glaubt, dass diese Diskurse geführt werden müssten:«Suffizienz bedeutet nicht primär, den Gürtel enger zu schnallen. Das führt zu individuellen Schuldgefühlen und Rückzug», sagt er. Es gehe nämlich gar nicht in erster Linie um ein Kappen der Bedürfnisse, nur weil die individuelle Wohnfläche reduziert wird, «sondern darum, wie heutige Bedürfnisse durch andere ersetzt werden können».

Wenn es darum geht, selbst den Wohnraum zu verkleinern, wird es auf einmal ernst: Auf wie viel Fläche will man leben, wie viel Freiraum will man sich zugestehen? Genau das wollen wir von dir wissen: Könntest du dir vorstellen, in eine kleinere Wohnung zu ziehen? Stimm ab in unserem Poll und nimm an der Diskussion zur Frage des Tages teil.

Und? Wärst Du bereit, in eine kleinere Wohnung zu ziehen?

Das heisst: Der Komfort, den wir 2023 leben, muss durch Wohnflächenreduktion nicht verloren gehen. Dafür gibt es erfolgreiche Beispiele in Basel, sagt Axel Schubert, die flächenreduziertes und gleichwohl hochwertiges Wohnen vereinen. Er nennt jüngere Wohngenossenschaften wie «

. Statt viel individueller Wohnfläche gibt es dann halt pro Gebäude Gemeinschaftsräume: Bibliotheken, Kantinen, eine grosse Küche, gemeinschaftliche Terrassen, laute Werkstätten und leise Lese- oder Yogaräume.

Doch Niels Lehmann ist skeptisch, dass sich die Wohnflächen-Problematik so in den Griff bringen lässt: «Die meisten Menschen sind ja nicht mal bereit, Wohngemeinschaften zu bilden.» Zumal eine 

 der Immobilienexpert*innen Wüest & Partner zeigt, dass in den vergangenen Jahren wieder mehr Wohnraum in der Schweiz gemeinsam genutzt wird. Ein Wertewandel sei dies allerdings nicht, so die Expert*innen, sondern ökonomischer Zwang: Die hohen Mieten liessen gerade jungen Menschen kaum eine Möglichkeit, alleine eine Wohnung zu finanzieren.

«Geht viel vom Einkommen für die Wohnungsmiete drauf, sinkt der Wohnflächenbedarf», erklärt auch Forscher Axel Schubert. «Doch darum Mieten zu erhöhen, wäre nicht sozialgerecht.» Steigende Mietpreise haben darüber hinaus auch einen hemmenden Effekt darauf, dass Schweizer*innen ihre Wohnsituation verkleinern, wie ein 

 im Tages-Anzeiger zeigt. Bestandsmieter*innen sparen, indem sie nicht in eine kleinere, aber dafür teurere Wohnung umziehen.

Die Zürcher Kantonalbank kommt in ihrer Analyse des Wohnungsmarkts zum Schluss: «Wer vor 25 Jahren im Kanton Zürich in eine 4-Zimmer-Wohnung gezogen ist, würde heute für den gleichen Mietpreis nur noch eine 2-Zimmer-Wohnung finden.»

Damit du selbst nicht lange suchen musst, tragen wir hier für dich freie, preisgünstige Wohnungen in Basel zusammen. Jede Woche klappern wir für dich Genossenschaften, Stiftungen und Wohnungsinserate ab. Jeden Mittwoch wird die Liste aktualisiert. 

Auf der Suche nach einer günstigen Wohnung?

Wie lässt sich bei diesem Dilemma überhaupt eine Wohnflächenreduktion erreichen? Entsprechende politische Instrumente hat das Bundesamt für Wohnungswesen gemeinsam mit der Kantons- und Stadtentwicklung Basel-Stadt bereits 2016 in einer 

Es gäbe durchaus wirksame Massnahmen, um den Wohnflächenkonsum zu steuern, erfährt man dort – Belegungsvorschriften pro Wohnung, Wohngrössen-Vorgaben oder ein Wohnflächensparbonus beispielsweise: Pro Quadratmeter Wohnraum muss eine Abgabe erhoben werden. Wer auf wenig Fläche wohnt, erhält einen Bonus zurück.

Alle diese Massnahmen werden in der Studie dann aber doch wieder verworfen – die Studienautor*innen zweifeln an der politischen Umsetzbarkeit und der gesellschaftlichen Akzeptanz der Massnahmen. Das sei ein Fehler, findet Axel Schubert. Er findet, dass auch weitergehende Massnahmen wie eine Lenkungsabgabe ähnlich dem Wohnflächensparbonus diskutiert werden müssten: «Bei ihrer Ausgestaltung müssen Effekte auf die Wohnfläche und weitere ökologischen Auswirkungen genau angeschaut werden. Hier stehen wir erst am Anfang einer wichtigen Diskussion. Insgesamt braucht es sicher einen Instrumentenmix.»

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Klimalösung Suffizenz?

Wie wird Basel fit für die klimaneutrale Zukunft?

Wenn du den Stadtspaziergang selbst ablaufen oder dich einfach virtuell auf die Reise machen willst: Am Ende des Artikels ist die interaktive Karte, wo du die einzelnen Stationen anklicken kannst und dort liest, was Sarah Barth zu den jeweiligen Best-case-Beispielen gesagt hat.

Wie können wir wohnen, wie müssen wir bauen, um das mit der Klimakrise doch noch in den Griff zu kriegen? Es stehen grosse Herausforderungen in der Stadt Basel an, um bis 2037 klimaneutral zu werden. Eine Solarzellenpflicht auf den Dächern wird nicht die schwierigste sein.

Im Rahmen unseres Fokusmonats zu nachhaltigem Bauen und Wohnen gemeinsam mit unserem Zürcher Partnermedium 

tsüri.ch

 wollten wir recherchieren, wie Basel diese schier unmögliche Aufgabe meistern kann. Ein guter Ansatz: Sich Beispiele anschauen, die schon ganz gut aufzeigen, wohin die Reise gehen soll.

Deshalb haben wir einen Stadtspaziergang aufgegleist, um Best-case-Beispiele in Basel für unsere Community sichtbar zu machen. Kuratiert und moderiert wurde unser Stadtspaziergang von den engagierten Architekt*innen Sarah Barth, Oliver Zbinden und Jakob Schneider, die alle aktiv sind beim Verein für zukunftsfähige Baukultur 

Die (ernüchternde) Haupterkenntnis bilanzierte Sarah Barth ganz am Ende: «Keine der Projekte, die wir besichtigt haben, erreicht Netto-Null. Das ist einfach noch nicht möglich im Baubereich.» Aber: «In Basel zeigen viele Beispiel in die richtige Richtung.» Sei es wegen effizienter Verdichtung, Umbau und Neuinterpretation von Gebäuden, die nicht gedacht waren fürs Wohnen oder durch ein architektonisches und soziales Gemeinschaftsbild, das auch der Umwelt zugute komme.

Die spannenden Projekte in Basel, beziehungsweise speziell im Westend und im St.-Johanns-Quartier kannst du dir auf unserer interkativen Karte genauer anschauen (starte beim pinken Häuschen unten links auf der Karte):

Stadtspaziergang zum Öko-Bauen

Frage des Tages vom 22. November 2023

Der Wohnflächenverbrauch pro Kopf in der Schweiz ist in 40 Jahren von 34 auf 46 Quadratmeter gestiegen. Der Basler Stadtplaner und Klimaaktivist Axel Schubert 

, dass wir als Gesellschaft unsere Wohnfläche reduzieren müssen – um das Bevölkerungswachstum zu stemmen, aber auch um die Klimaziele zu erreichen. Doch die Angebote auf dem Wohnungsmarkt machen das schwierig: Eine Analyse der Zürcher Kantonalbank (

 berichtete) macht deutlich: Gerade für ältere Personen ist es wegen der hohen Neumieten teurer, in kleinere Wohnungen zu ziehen, als in ihren zu grossen zu bleiben.

Recherche-Projekt

🥂 sozial 🥂

Heute leider keine Wohnung für dich

 Redaktorin und Korrespondentin für die NZZ, Freischaffende in Berlin 

 Prosecco trinken und nächtelang durchplaudern 

 dass die Stadt so wohlwollend ist mit einem

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Valerie Zaslawski

Frühaufsteher, Mit-Erfinder des Basel Briefings und irgendwas mit Technik.



 Ich habe zehn Jahre bei Tageszeitungen beim Schrumpfen mitgemacht. Bei Bajour gibt es die Möglichkeit, etwas zum Fliegen zu bringen. Mit einem motivierten Team und einem guten Ansatz, wie Journalismus auch in Zukunft funktionieren könnte. 

Vermitteln zwischen Techies und dem Rest der Welt, schon früh morgens selbständig gut gelaunte Baselbriefings schreiben, zudem hab ich gerade einen Lauf, was Projektnamen angeht («gärngschee», «Nach dem Piepston»).

Gesichter merken (also nicht nur so ein bisschen nicht, sondern wirklich ganz ganz schlecht).



Mitgründer & Teilhaber hockeyfans.ch GmbH.

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Presseausweis

Samuel Hufschmid

 Als Lokaljourni am Hochrhein (Südkurier, Badische Zeitung, Aargauer Zeitung) rumgehüpft, aber auch bei der taz in Berlin und beim Wissenschaftsmagazin higgs (RIP 😭)

 täglich mindestens eine Spongebob-Referenz in eine Konversation einbauen

sich kurz halten. Ein Glück gibt es online keine Längenvorgaben

 Ich kenne den Rhein als Grenzgewässer, durch den eine unsichtbare Wand geht, aber hier umarmt ihn die komplette Stadt und das wirkt verbindend

Berge. Nicht zum Wandern (uff), einfach weil sie mächtig aussehen.

Redaktor

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David Rutschmann

: Das Hobby meines Mannes finanziert sich nicht von alleine.

Chefredaktorin im Lokalmedium meines ❤️-ens (Bajour)

TagesWoche (selig), Gesundheitstipp und Basler Zeitung

 Mit der Familie am Birsköpfli rumhängen und von rechts mit Reggaeton und von links mit Techno beschallt zu werden. Schnitzelbängg im SRF-Regionaljournal nachhören. In der Migros mit fremden Leuten quatschen. Das Bücherbrocki. Die Menschen, die von überall kommen.

Klartext, eine gepflegte Fluchkultur und Berge.

War während der Jugend mal für die JUSO im Churer Gemeindeparlament. Bin aber ausgetreten, als es mit dem Journalismus und mir ernst wurde. 

Andrea Fopp

: Lokaljournalismus ein Zukunftsmodell ist und wir es den Grossen zeigen werden

Hier und da als Freie, dann in die Lehre bei der SRF Rundschau und später lange bei der Schaffhauser AZ 

 Am frühen Morgen im Drämmli sitzen und der Stadt zusehen, wie sie aufwacht.

Mitglied bei investigativ.ch, Syndicom, Öffentlichkeitsgesetz, humanrights 

Im Vorstand des Vereins «50 Jahre Frauenstimmrecht Schaffhausen»