Das Dilemma der grossen Schweizer Städte ist schnell erzählt: Der Wohnraum ist knapp und teuer. Wie schwierig es ist, dem entgegenzuwirken, merken wir an der heftigen Diskussion über den Wohn- beziehungsweise Mieter*innenschutz in Basel (Bajour berichtete). Nur schon wenn man einen Geschirrspüler oder einen Waschturm einbauen will, muss man ein wochenlanges Verfahren durchmachen, um eine Mietzinserhöhung genehmigt zu bekommen. Wenig überraschend stellt ob solcher Meldungen der Regierungsrat eine Zurückhaltung bei Investor*innen fest.

Die Wohnungsknappheit wird durch eben diese Zurückhaltung bei Sanierungen und Neubauten nicht besser. Kommt hinzu, dass es in urbanen Gebieten sowieso kaum mehr Baulandreserven hat, also muss man entweder bestehende Gebäude aufstocken, erweitern oder durch neue Häuser mit mehr Wohnraum ersetzen (wäre da nur nicht die graue Energie, also zum Beispiel das viele in Betonproduktion entstehende CO2, das es für Neubau nunmal braucht). Die eh schon hohen Mietzinsen steigen durch diese Umbrüche.

Wenn wir das bigger picture noch bigger denken, dann muss, um die Pariser Klimaziele einzuhalten, auch an den Umbau unserer Städte gedacht werden, Stichwort Stadklimainitiativen. Es sind einige Bausteine auf dem Weg, um 2050 (in der Schweiz), bereits 2040 (in Zürich) oder sogar schon 2037 (in Basel) klimaneutral zu sein: Der Ersatz von fossilen Heizsystemen, moderne Dämmungen für einen niedrigeren Energieverbrauch und ein erneuerbares Stromnetz.

Sowohl Basel als auch Zürich stehen vor der gleichen Herausforderung – auch wenn die Ausgangslagen sowohl bezüglich Wohnungsmarkt als auch Klimamassnahmen unterschiedlich sind (das haben wir in einem Übersichtsartikel aufgezeigt). 

Was also machen die jeweiligen Städte gut, wo können sie besser werden – und was können sie voneinander lernen?

Daniel Kellenberger ist Professor für Nachhaltiges Bauen an der Fachhochschule Nordwestschweiz FHNW. Er findet, dass Basel bislang agiler sei, was die Bau- und Klimamassnahmen anbelangt: Deshalb sei Basel beim Heizungsersatz bereits weiter. «Das liegt natürlich vor allem an der politischen Ausgangslage, dass Basel da früher entsprechende Vorschriften gemacht hat. Basel kann als Stadtkanton selbst entscheiden, Zürich muss als linke Stadt mit dem rechten Kanton verhandeln.»

Gabriela Debrunner kennt die Situation in beiden Städten gut. Sie ist promovierte Geographin und Umweltsozialwissenschaftlerin mit Schwerpunkt Raumplanung am Lehrstuhl für Raumentwicklung und Stadtpolitik SPUR an der ETH. Sie sagt, dass Politik und Behörden die ökosoziale Transformation mit vier Interventionswegen steuern können:

1. Finanzmittel wie Fördergelder oder steuerliche Anreize

2. Raum- und Zonenplanung

3. Städtebauliche Verträge

4. Miet- und Eigentumsrechte

Finanzmittel

Beide Städte betreiben Objektförderung, womit gemeinnütziger Wohnungsbau gefördert wird. «Zürich ist da progressiver als Basel, es gibt mit PWG und Einfach Wohnen schon länger zwei öffentlich-rechtliche Stiftungen, die nachhaltig Wohnraum schaffen», erklärt Gabriela Debrunner. Basel hat eine solche Stiftung (Wohnraum Basel) erst seit 2021.

Dafür hat Basel im Gegensatz zu Zürich Familienmietzinsbeiträge, mit denen bedürftige Familien direkt durch Wohngeld unterstützt werden. Das ist die sogenannte Subjektförderung. «Um die Mieter*innenkaufkraft zu erhöhen, ist die Subjektförderung die bessere kurzfristige Massnahme. Objektförderung sollte hingegen in der Theorie langfristig tiefe Mietzinsen schaffen», sagt der Zürcher Immobilienprojektentwickler Niels Lehmann.

Es gäbe aber noch weitere Möglichkeiten, wie die Städte mit Finanzmitteln Einfluss nehmen könnten, sagt Gabriela Debrunner: durch steuerliche Massnahmen. Denkbar wäre gemäss Debrunner zum Beispiel eine Abrisssteuer. Oder eine Steuer, welche den Wohnflächenverbrauch pro Kopf versteuert – je mehr Wohnfläche pro Kopf ein*e Bauherr*in zur Verfügung stellt, desto mehr müsste diese*r zahlen. Und solche, die weniger Fläche in ihrer Projektplanung einkalkulieren, bekommen sie zurückerstattet.

Raum- und Zonenplanung

Nur schon beim Um- und Aufzonen können Gemeinden Einfluss nehmen. Einerseits, indem sie den Grundeigentümer*innen mehr Ausnützung gewähren, also zum Beispiel, wie viel Stockwerke ein Gebäude haben darf. Andererseits können sie mit Ergänzungs- oder Sondernutzungsplänen ökologische und soziale Vorgaben machen, sagt Gabriela Debrunner: «Damit können sie zum Beispiel einen Anteil für preisgünstigen Wohnraum einfordern.»

So können Gemeinden im Kanton Zürich eigentlich sogar «Zonen für preisgünstigen Wohnraum» einführen. Das könnten die Gemeinden in ihren jeweiligen Zonenplänen laut Debrunner dann auch an ökosoziale Massnahmen koppeln. Solche Zonen sind im Kanton Zürich momentan in mehreren Gemeinden bei der Revision der Bau- und Zonenordnung angedacht, aber noch nirgends konkret festgesetzt. In Basel lehnte das Volk vor zehn Jahren die Einführung solcher Zonen ab. Der Regierungsrat argumentierte damals, das würde zu «Wohnghettos» führen.

Debrunner verweist auch darauf, dass Basel 1997 als erster Kanton einen Mehrwertausgleich einführte. Das bedeutet, dass Grundeigentümer*innen einen Teil des Mehrwerts, den sie bei Um- und Aufzonungen erhalten (zum Beispiel bei Miet-Mehreinnahmen von neu gebauten Wohnungen), an die Stadt abgeben müssen. Die Abgabe lag lang bei 50 Prozent und wurde vor drei Jahren auf 40 Prozent gesenkt. Im Kanton Zürich hat man den Mehrwertausgleich bei maximal 40 Prozent angesetzt, aber erst 2021 eingeführt.

Städtebauliche Verträge

Debrunner unterscheidet zwischen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Massnahmen. Öffentlich-rechtliche sind solche wie die finanziellen Anreize oder raumplanerischen Massnahmen in Basel und Zürich. Was Basel allerdings laut Debrunner viel stärker ausschöpft, sind die privatrechtlichen Möglichkeiten, insbesondere in Form von städtebaulichen Verträgen. 

Sie nennt das Beispiel Novartis: Im Gegenzug für einen Neubau wurde der Campus für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. «Dieses Instrument wurde bisher hauptsächlich für ökologische Transformation angewendet: für mehr Freiraum und Parkanlagen. Aber man könnte damit sicher auch Einfluss auf den Anteil preisgünstigen Wohnraums nehmen», sagt Debrunner.

Miet- und Eigentumsrechte

Basel hat einen geringeren Anteil gemeinnütziger Wohnungen (13 Prozent im Vergleich zu 25 Prozent in Zürich). Beide Städte haben sich zwar Ziele gesetzt, um den Anteil zu erhöhen. Doch Debrunner sagt, dass Zürich aktiver sei, weil das Ziel von einem Drittel gemeinnützigen Wohnraums bis 2050 in der Gemeindeverfassung verankert ist. 

«Im Vergleich zu Basel betreibt Zürich aber viel mehr aktive Bodenpolitik im Sinne des Grundstückerwerbs. Sie kaufen Land und geben das Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger wie Genossenschaften ab», erklärt Debrunner. Daniel Kellenberger bezweifelt, dass sich auf diesem Wege noch viel rausholen lasse: «Es fehlt schlicht der Boden in Zürich.» Doch Debrunner sagt, dass die Stadt Zürich noch Gestaltungsmöglichkeiten habe, indem sie das in der Raumplanung verankerte Vorkaufsrecht der Stadt aktiviert.

Im Gegensatz zur angebotsorientierten Bodenpolitik in Zürich versucht Basel es eher bewohner*innenorientiert – sprich über das Mietrecht. «Doch wenn man die Wohnungen nicht dem Markt entzieht, ist das Ergebnis eher Symptombekämpfung, weil nach wie vor die Grundeigentümer*innen darüber entscheiden, an wen, wie und zu welchem Preis genau vermietet wird», sagt Gabriela Debrunner.

Dazu gehöre auch der Mieter*innenschutz, den Basel vor allem mit seiner neuen Wohnschutzgesetzgebung ausgebaut hat. Wie wirksam die Mietzinskontrollen und die Bewilligungspflicht von Umbauten sind, müsse sich erst noch zeigen, so Debrunner. «Zürich ist da zurückhaltender, denn es gibt keine unbebauten, entwicklungsfähigen Areale mehr, um das Bevölkerungswachstum aufzufangen.»

Diese Zurückhaltung sei in der Zürcher Wohnpolitik grundsätzlich zu beobachten, findet Debrunner. «Politik und Behörden haben oft Angst, dass insbesondere Investor*innen abgeschreckt werden könnten, weiterhin in der Kernstadt Zürich zu bauen. Doch die Stadt muss mutiger werden, wenn sie die ökosoziale Transformation wirklich umsetzen will.»