Mit Wohnraum spekuliert man nicht!

Als Kinder haben wir gelernt: Mit dem Essen spielt man nicht. Erwachsene sollten wissen: Mit Wohnungen spekuliert man nicht.

Vogelhaus bunt angemalt
(Quelle: Roger Victorino via Unsplash)

Es ist zum Kotzen: Wo immer man hinklickt, poppt Werbung für Investitionen in Immobilien auf. Auch Kleinsparer*innen werden zum Mitmachen aufgefordert. Kein Wunder. Nichts ist so rentabel wie Wohnimmobilien. 3,2 Prozent Nettorendite plus 3,7 Prozent Wertänderung meldet der Immobilienberater Wüest Partner für das Jahr 2020 und in den Vorjahren war es nicht viel anders. 

Diese rund 7 Prozent sind nicht einfach eine «Performance», die vom Himmel fällt, sondern zum einen ist das ein Mehrpreis, den man für seine vier Wände entrichten muss. Innerhalb von nur zwei Jahren ist der Marktwert der Schweizer Wohnimmobilien um nicht weniger als 388 Milliarden Franken gestiegen. Zwar wurde in dieser Zeit auch neue Wohnbausubstanz im Wert von gut 30 Milliarden Franken geschaffen, aber gut 350 bzw. 175 Milliarden pro Jahr sind reine Wertsteigerung. Dafür müssten die 4,5 Millionen Arbeitnehmer*innen jährlich fünf Monate lang arbeiten.

Zum andern wird die «Performance» – die 3,2 Prozent – vom Lohn der*des Mieter*in abgezwackt. 40 Prozent Mietbelastung sind heute keine Ausnahme mehr. Dies, obwohl die Kosten für den Bau und Unterhalt von Wohnungen kaum 4 Prozent des BIP ausmachen. Letztlich läuft es darauf hin, dass die Immobilienbesitzer*innen – wie einst die Landvögte – bei den Mieter*innen oder Käufer*innen eine Bodenbenutzungs-Steuer erheben können. Diese fällt für immer mehr Haushalte höher aus als die vom Staat erhobene Einkommenssteuer.

«Kauf-Dir-einen-Mietersklaven-Finanzierungen» sind in jüngster Zeit grosse Mode geworden. Sie haben wesentlich zum Anstieg der Immobilienpreise und der Mieten beigetragen.

Der grösste Landvogt sind die Pensionskassen mit einem Immobilienvermögen von rund 300 Milliarden Franken. Aber auch «kleine» Leute können sich zum Landvogt aufschwingen – sofern sie kreditwürdig sind. Beispielsweise dadurch, dass sie ein Einfamilienhaus geerbt haben, das heute einen Wert von 2 Millionen hat. Über diesen Marktwert kann man sich still freuen, man kann ihn aber auch aktiv nutzen und zwei Mieter*innen für sich arbeiten lassen.

Durchschnittsverdiener*innen sind nicht kreditwürdig

Und zwar, in dem man neue Wohnungen dazu kauft. Das kann man sich als Haus-Erb*in leisten, in dem man das Haus zu 60 Prozent belehnt – das heisst, man nimmt bei der Bank einen Kredit von 1,2 Millionen Franken auf, mit dem Haus als Sicherheit. Die neuen flüssigen Mittel benutzt man beispielsweise als Anzahlung für zwei Eigentumswohnungen im Gesamtwert von 3 Millionen. Für diese erhält man – immer laut WüestPartner – eine Nettorendite von 3,2 Prozent oder 96'000 Franken. Gleichzeitig zahlt man dafür Zinskosten von aktuell rund einem Prozent auf die nunmehr 3 Millionen Franken Hypothek. Bleibt ein Nettoertrag von jährlich 66'000 Franken oder fast ein Durchschnittslohn. Die Wertsteigerung kommt dann noch dazu.

Solche «Kauf-Dir-einen-Mietersklaven-Finanzierungen» (Fachjargon Buy-to-Let) sind in jüngster Zeit grosse Mode geworden. Sie haben wesentlich zum Anstieg der Immobilienpreise und der Mieten beigetragen. Letztlich ist das die logische Folge davon, dass erstens die Mieten trotz stark sinkenden Hypozinsen hoch geblieben sind und dass zweitens die landlosen Durchschnittsverdiener*innen nicht mehr kreditwürdig genug sind, um eine Hypothek zu ergattern und selbst Immobilienbesitzer*innen zu werden.

Der nächste Immobiliencrash ist kaum zu vermeiden

Diese seltsame Konstellation ist für die Kreditwürdigen höchst profitabel, aber volkswirtschaftlich und gesellschaftspolitisch eine kommende Katastrophe. Zum einen ist eine gewaltige Umverteilung von unten nach oben im Gange. Würden alle Wohnimmobilien zum Marktwert verkauft oder vermietet, müssten wir für Wohnen jährlich gut 100 Milliarden Nettorendite (sprich Bodenbenutzungsgebühr) bezahlen. Die Kosten für Verwaltung, Unterhalt etc. kämen noch dazu.

Weil aber die Mieter*innen und die Hyposchuldner*innen diese Last gar nicht tragen können, ist der nächste Immobiliencrash kaum zu vermeiden. Der letzte begann 2007 in den USA und artete zu einer Weltfinanzkrise aus. Schlimm genug. Auf lange Sicht noch schlimmer ist aber, dass die Spekulation mit Grundstücken die Grundlage unserer Demokratie gefährdet.

Demokratie fängt bei den Bürger*innen an, bei den Leuten, die sich im Turnverein engagieren, in Chor mitsingen, in der Stammkneipe über Politik diskutieren oder aktiv in einer Partei mitmachen. Kurz, die Demokratie wird von Leuten belebt, die sich für ihre Nachbarschaft, ihr Quartier, ihre Region mitverantwortlich fühlen. Das tut man nicht, wenn man zwei Jobs braucht, um die Miete zu zahlen. Wenn man alle paar Jahre den Wohnort wechselt oder angesichts der steigenden Mieten wechseln muss. Wenn man weiss, dass man eh nicht mehr lange am gleichen Ort wohnt. Wenn die Wohnung zur Handelsware und zum Spekulationsobjekt geworden ist.

Die Spekulation mit Grundstücken gefährdet die Grundlage unserer Demokratie.

Die Demokratie verliert auch dann ihren Reiz, wenn die Einkommen und Vermögen so einseitig verteilt sind, dass sich die wenigen Superreichen die Medien oder gleich auch ganze Parteien kaufen können. Berlusconi und Macron haben es vorgemacht. Blocher ist auch nicht schlecht unterwegs. Da bleibt dann nur noch entweder die Resignation oder die Revolte. Siehe die Gilets Jaunes in Frankreich.

In der Schweiz sind wir – noch – nicht so weit. Dass wir gegen solche Entwicklungen auch nicht gefeit sind, zeigt unter anderem die Tatsache, dass die Gefahren der explodierenden Immobilienpreise noch kaum diskutiert werden. Die damit verbundene massive Umverteilung wird auch den linken Parteien offenbar nicht in ihrer ganzen Tragweite erfasst. Mietzuschüsse für die Armen mögen zwar die soziale Not lindern, aber letztlich werden damit bloss die Immobilienbesitzer*innen auf Kosten der Steuerzahler*innen subventioniert.

Ein sicherer Wert.
Bajour

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Werner Vontobel ist gebürtiger Basler und einer der bekanntesten Wirtschaftsjournalisten der Schweiz. Auf Bajour bringt er sich regelmässig zu volkswirtschaftlichen Themen, konjunkturpolitischen Grundsatzdebatten und ökonomischen Sinnfragen ein.

Dies ist die letzte Folge seiner Kolumne «Vontobels Wachstumsschübe». Wir bedanken uns herzlich bei unserem Wirtschaftsexperten für seine spannenden Denkanstösse.

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