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Wem gehört Basel?

Treiben Eigentumswohnungen die Gentrifizierung an?

Im Santihans besteht jede 10. Liegenschaft aus Eigentumswohnungen. Das zeigen die Daten aus unserer «Wem gehört Basel?»-Recherche. Ist hier der Schlüssel zur Gentrifizierung versteckt? Der zweite Teil des Interviews mit Wohnmarkt-Experte Robert Weinert.

02/25/21, 04:28 PM

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Eigenheim? Ein Traum für viele, wenige können sich es aber leisten.

Eigenheim? Ein Traum für viele, wenige können sich es aber leisten. (Foto: Miki Fath / Unsplash)

Eine eigene hübsche Wohnung in der Stadt: Davon träumen viele. Jede 10. Liegenschaft im St.Johann besteht aus Stockwerkeigentum. Das wissen wir dank den Daten von «Wem gehört Basel?». Liegenschaftsbesitzer*innen machen damit gute Geschäfte: Der Platz in der Stadt ist knapp und die Preise der Eigentumswohnungen sind dementsprechend hoch

Was die Investor*innen freut, kann für die Quartierbewohner*innen aber zum Problem werden. Aktuell ist im Quartier etwa eine 3,5-Zimmer-Wohnung für 1,8 Millionen Franken ausgeschrieben. Wer kann sich das schon leisten? Kommt hinzu: Zusätzlich droht Mieter*innen wegen Luxussanierungen die Massenkündigung.

Wer kann sich eine Wohnung für 1,8 Millionen leisten?

Wer kann sich eine Wohnung für 1,8 Millionen leisten? (Foto: Screenshot)

Wird so die Gentrifizierung vorangetrieben? Versicherungen und Pensionskassen sind eher an Mietwohnungen interessiert, erklärte uns Immobilienexperte Robert Weinert kürzlich. Im zweiten Teil des Interviews fragen wir nach: Wer betreibt dieses Geschäftsmodell?

Robert Weinert, im St. Johann-Quartier ist jede 10. Liegenschaft in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Warum so viele? 

Nachdem im Jahr 1965 Stockwerkeigentum als Wohnform in der Schweiz eingeführt wurde, hat die Beliebtheit ständig zugenommen. Vor allem in städtischen Gebieten, wo dicht gebaut werden muss und deshalb wenig Platz für Einfamilienhäuser vorhanden ist, ist Stockwerkeigentum eine beliebte Wohnform. Auch heute werden neue Eigentumswohnungen gebaut; in den Stadtgebieten oft als Ersatzneubau von alten Gebäuden, die in die Jahre gekommen sind und nicht mehr in ihrer ursprünglichen Form genutzt werden.

Bauen lohnt sich also im Allgemeinen?

Ja, grundsätzlich lohnt sich derzeit das Bauen. Das hängt vor allem mit der derzeitigen lockeren Geldpolitik – also mit grösserer Geldmenge und Negativzinsen – zusammen. Einerseits sind deswegen die Hypothekarzinsen sehr tief, was die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark erhöht hat. Andererseits fliesst dadurch über die institutionellen Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen viel Geld den Neubau von Mietwohnungen. Diese suchen längerfristige Möglichkeiten, mit dem Geld eine Rendite zu erwirtschaften. Bei vielen anderen Anlagen sind wegen der Geldpolitik momentan keine Renditen möglich.

«In den Städten gibt es immer weniger unbebautes Bauland. Deshalb heisst das Schlagwort: Siedlungsentwicklung nach innen.»

Wie gehen Immobilienfirmen vor? Sie kaufen bestehende Liegenschaften auf, reissen sie ab und bauen neu? 

Das kommt darauf an, wo die Unternehmen bauen möchten. In den Städten gibt es immer weniger unbebautes Bauland. Deshalb heisst das Schlagwort: Siedlungsentwicklung nach innen. Dafür bieten sich zum Beispiel Wohnersatzneubauten an. Dabei werden alte Wohnobjekte abgerissen und durch neue ersetzt. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Grundrisse der alten Wohnungen überholt sind und wenn sich mit den neuen Überbauungen mehr Wohnungen realisieren lassen, als vorher bestanden haben. Oft bedeutet es bis zu 30 Prozent mehr Wohnungen. An den Stadträndern sind aber auch grössere Entwicklungsareale spannend. In Basel die Industriegebiete etwa, die umgenutzt werden sollen und auf welchen von Grund auf neu gebaut werden kann. Diese Variante ist jedoch risikoreicher und langwieriger.

Warum?

Um grosse Areale zu entwickeln, braucht es nicht nur Kapital, sondern auch Zeit für die Prozesse. Das öffentliche Interesse ist dabei grösser, die Position von Anwohnenden und der öffentlichen Hand muss berücksichtigt werden, das Ganze hat eine politische Komponente, die nicht zu unterschätzen ist. 

BASF-Areal: Wie stark kann die Bevölkerung mitreden?

Wie ein Stadtteil entwickelt werden soll, wird oft kontrovers diskutiert. Ein aktuelles, brisantes Beispiel ist das Projekt Klybeck Plus. 2019 verkaufte BASF ihre Anteile des 300'000 Quadratmeter grossen Industrieareals an die Versicherungsgesellschaft Swiss Life, die gemeinsam mit der Rhystadt AG das Gelände überbauen will, um für bis zu 10'000 Menschen neuen Wohn- und Arbeitsraum zu schaffen.

Die Leute aus dem Quartier möchten jedoch bei der Gestaltung mitreden und fordern Partizipation. Mit der Initiative «Basel baut Zukunft» wollen sie erreichen, dass mindestens 50 Prozent der Nutzfläche für gemeinnütziges Wohnen reserviert werden und das Areal CO2-neutral wird.

Die Initiative wurde im Juli 2020 mit über 3'000 Unterschriften eingereicht und von Regierung und Parlament für gültig erklärt. Daraufhin wurde von CVP-Grossrätin Andrea Knellwolf, LDP-Grossrat Jeremy Stephenson und von Bau-Unternehmer Walter Isler aus Riehen eine Beschwerde beim Appellationsgericht eingereicht. Das Urteil steht noch aus.

Kehren wir kurz zurück zu den Ersatzbauten in den Quartieren, wo mehr Wohnungen entstehen. Werden diese als Eigentumswohnungen verkauft?

Zum Teil ja. So können sich die Immobilien- oder Bauunternehmen beispielsweise für einen Mix entscheiden: Sie bauen 100 neue Wohnungen, 70 davon verkaufen sie an einen Investor, der diese weitervermietet und 30 werden als Eigentumswohnungen veräussert. 

Bei Ersatzneubauten müssen die bisherigen Mieter*innen aus den Wohnungen raus. Massenkündigungen sind in Basel fast an der Tagesordnung. Wird so die Gentrifizierung angetrieben? 

Die Realisierung von Ersatzneubauten ist sehr oft mit Zielkonflikten verbunden. Einerseits ist der Ersatzbau für viele Städte nötig. Denn erstens haben sich die Ansprüche an den Wohnungen in den letzten Jahrzehnten stark erhöht. Die Menschen erwarten einen gewissen Standard. Und zweitens wachsen die Städte, weshalb mehr Wohnraum gebraucht wird. Für Basel, wo die Wirtschaftslage und der Arbeitsmarkt stabil sind, gilt das besonders. Andererseits gehen durch den Ersatzneubau aber oft auch sehr günstige Wohnungen verloren, die von verschiedenen Haushalten gebraucht werden.

« Was die Gentrifizierung antreibt, ist eine Huhn-oder-Ei-Frage.»

Diesen bekommen die Mieter*innen bei einer Massenkündigung ganz konkret zu spüren. Sie werden nach dem Umbau kaum wieder einziehen können. Die Basler Stimmbevölkerung hat in den vergangenen Wohnabstimmungen immer zum Ausdruck gebracht, dass sie mehr Wohnschutz möchte.

Manche Immobilienbesitzer bieten den Mietenden an, wieder einzuziehen oder, sollten die Wohnungen im Eigentum verkauft werden, ein Vorkaufsrecht. Nur das muss man sich auch leisten können. Wer die Mittel nicht hat oder nicht aufbringen will, wird umziehen. Grundsätzlich muss aber auch gesagt werden, dass sich durch die Annahme der Mietschutz-Initiativen im Jahr 2018 der Wohnschutz vergrössert hat.

Also passiert die Gentrifizierung doch?

Ja. Wobei die Frage, was die Gentrifizierung antreibt, eine Huhn-oder-Ei-Frage ist. Gentrifizierung bedeutet nicht nur, dass wohlhabendere Zuzüger die langeingesessene Bevölkerung eines Quartiers vertreiben, sondern auch, dass das Quartier an sich attraktiver wird. Kulturangebote, Restaurants, Pärke, Arbeitsplätze, die Erschliessung des ÖVs sind alles Faktoren, die sich auch auf den Wohnungsmarkt auswirken. Was kommt aber zuerst: Die Attraktivierung des Stadtteils oder der Zuzug der neuen Bevölkerungsschicht? Das kann nicht abschliessend beantwortet werden.

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