Die Ausgangslage: Wohnungsmärkte unter Druck

Basel: In Basel stehen 1,07 Prozent der Wohnungen leer – die Leerstandsquote liegt damit knapp unter dem Niveau des Schweizer Durchschnitts. Der Markt ist also in Basel bei weitem nicht so angespannt wie in Zürich. Dennoch herrscht in Basel offiziell Wohnungsnot, hier ist der Richtwert gemäss dem Basler Wohnraumfördergesetz eine Leerstandsquote unter 1,5 Prozent. Und: Prognosen zufolge wird Basel wachsen. Der Kanton Zürich hat kürzlich in einer Bestandsaufnahme des Wohnungsmarkts festgestellt, dass die Mietzinsen bei Neuvermietungen in der Stadt in den letzten 20 Jahren um knapp 40 Prozent gestiegen sind.

Der grosse Streitpunkt in Basel sind allerdings derzeit nicht die Anzahl Wohnungen, sondern die Mietpreise. Ausgehend vom Stichjahr 2000 sind die Basler Mieten um 28,9 Prozent gestiegen. Die Mietpreise sind bei Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwar im Schnitt noch rund 200 Franken unter Zürcher Niveau, ab vier Zimmern aber ebenso teuer. Als Familie eine grosse Wohnung zu finden, gilt als sehr schwierig.

Insgesamt lag der Anteil preisgünstigen Wohnraums (Genossenschaften und öffentliche Hand) in Basel 2020 bei gerade mal bei 13,5 Prozent – bis 2050 will der Kanton diesen Anteil auf 25 Prozent erhöhen.

Zürich: Herrscht in Basel offiziell Wohnungsnot, so ist es fast schon eine Untertreibung, in Zürich von einem massiv angespannten Wohnungsmarkt zu reden. Die Leerwohnungsziffer liegt hier bei 0,06 Prozent, das ist der niedrigste Wert unter den grossen Städten der Schweiz. Der dringende Bedarf nach mehr Wohnraum beherrscht die Debatten.

Die Stadt will bis 2050 ein Drittel des Wohnraums in die gemeinnützige Hand legen – also deutlich mehr als Basel. Der Anteil von städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen verharrt allerdings seit Jahren bei ungefähr 25 Prozent, während privatwirtschaftliche Immobilienfirmen an Besitz zulegen und einzelne Private immer mehr verlieren.

Insgesamt sind drei Viertel der Zürcher Wohnungen in privater Hand. Zieht man die zehn Prozent der Wohnungen ab, die von ihren Eigentümer*innen bewohnt werden, bleiben noch 65 Prozent oder rund 150’000 Wohnungen, deren Mieter*innen keine Garantien für eine langfristig günstige Miete oder einen Schutz vor Leerkündigungen und massiver Mieterhöhung nach Sanierungen haben.

Klimaziele: In unter 20 Jahren auf null

Basel: Mit Netto Null 2037 hat Basel das bisher ambitionierteste Ziel aller Kantone und Gemeinden, um die Klimaneutralität zu erreichen. Die Massnahmen zum Erreichen dieses Ziels beziehungsweise die zahlreichen Unterziele wurden in der Klimastrategie konkretisiert – jetzt müssen diese Ziele noch in Gesetze gegossen werden. 

Im Kanton Basel-Stadt fallen bislang ein Fünftel der direkten Treibhausgasemissionen im Gebäudebereich an. Da der Strom aus Basler Steckdosen 100 Prozent erneuerbar ist, entstehen diese Emissionen hauptsächlich durch das Heizen.

Gebäudeeigentümer*innen sind verpflichtet, beim Heizungsersatz auf erneuerbare Wärmeerzeugung umzurüsten, soweit technisch möglich und keine Mehrkosten entstehen Ab 2037 wird von den Stadtwerken IWB der Gashahn zugedreht, in manchen Teilen des Kantons bereits 2025. Dazu wird auch die Gesetzesgrundlage einer Ersatzpflicht bis 2035 ausgearbeitet. 

Derzeit ist der Kanton deshalb fleissig daran, das Fernwärmenetz auszubauen, das vor zwei Jahren rund 30 Prozent der Basler Gebäude abdeckte. Es gibt jedoch Zweifel, dass der Ausbau mit dem Ziel, 80 Prozent des Kantons bis 2037 abzudecken, rechtzeitig abgeschlossen werden kann. Jedenfalls: Die Gebäude ausserhalb des Fernwärmenetzes in der Kernstadt sollen bis dann in Wärmeverbunden oder durch Erdsonden beheizt werden.

Komplizierter wird es, konkrete Klimamassnahmen in der Baubranche zu implementieren. Die Baustellen sollen bis 2037 klimaneutral sein. Doch der springende Punkt bei den Emissionen der Baubranche ist ein vor Ort unsichtbarer: die verbaute graue Energie – also wie viel CO2 bei der Produktion von Zement und weiteren Materialien anfällt.

Der Kanton will in diesem Bereich eine Pionierrolle einnehmen und bis 2027 Grenzwerte für graue Energie bestimmen. Diese sollen sich gemäss Klimastrategie auf «normierte Standards der Baubranche» stützen und periodisch verschärft werden. So will man graue Energie durch mehr zirkuläres Bauen vermeiden und den Bestand stärker erhalten. Beim Mieterinnen- und Mieterverband will man mit der im Sommer angekündigten Abbruchschutzinitiative noch einen Schritt weitergehen und Abbruch quasi verbieten – mit seltenen Ausnahmen anhand ökologisch strenger Kriterien.

Zürich: Die Stadt Zürich möchte bis 2040 klimaneutral werden. Der Gebäudebereich sei derzeit für die Hälfte der direkten Treibhausgasemissionen der Stadt verantwortlich, heisst es beim städtischen Departement der Industriellen Betriebe. Grund dafür seien fossil betriebene Heizungen und der energetische Zustand der Gebäude. Gut zwei Drittel der städtischen Wärmeversorgung werden laut den Verantwortlichen noch mit Öl und Gas abgedeckt.

Der Ersatz fossiler Heizsysteme mit Wärmepumpen sowie der Ausbau des Fernwärmenetzes sind aktuell in vollem Gange. Derzeit sind ungefähr 30 Prozent des Siedlungsgebiets mit Fernwärme erschlossen, bis in die 2040er-Jahre soll der Anteil auf 60 Prozent steigen. Seit 2021 werden im Stadtgebiet keine neuen Gasanschlüsse mehr gebaut. In Gebieten, die mit Fernwärme erschlossen sind, soll das Gasnetz schrittweise stillgelegt werden. 

Das kantonale Energiegesetz sieht vor, dass beim Heizungsersatz ausschliesslich erneuerbare Energien eingesetzt werden, «wenn dies technisch möglich ist und über den Lebenszyklus höchstens fünf Prozent Mehrkosten verursacht, gegenüber einem Ersatz mit einem fossilen System». Doch es gibt Ausnahmen. Geht man von einer Lebensdauer von rund 20 Jahren bei Heizsystemen aus, sollte der flächendeckende Wechsel hin zu erneuerbaren Wärmequellen bis Anfang der 2040er Jahre aber im Grossen und Ganzen machbar sein.

Doch wie sieht es bei den indirekten Emissionen im Gebäudesektor aus? Beim Abriss und Neubau von Liegenschaften, bei dem viel graue Energie verschwendet wird, ist Zürich weit vorne mit dabei. Seit 1990 wurde in der Stadt jedes sechste Gebäude abgerissen, wie es in einem Tsüri.ch-Artikel aus diesem Sommer heisst. 

Die geltende Bau- und Zonenordnung und ihre behördliche Auslegung erschweren Ausbauten und Erweiterungen bestehender Gebäude, obwohl Ersatzbauten in Anbetracht der Verschwendung grauer Energie deutlich klimaschädlicher sind. «Die Ökobilanz eines Bauvorhabens wird von den Vorschriften grundsätzlich nicht berücksichtigt», sagt der Bau- und Immobilienrechtsanwalt Marius Jenny. Denn viele ältere Gebäude würden  nicht den heutigen Bewilligungsvorschriften entsprechen. Die Stadt verweist derweil auf nötige Gesetzesänderungen, um die Bewilligungspraxis nachhaltiger gestalten zu können.

Die Rahmenbedingungen scheinen bereits vorhanden: Die Stadt Zürich hat sich Anfang 2023 als erste Schweizer Stadt eine Strategie Kreislaufwirtschaft gegeben, um die indirekten CO2-Emissionen zu senken. Derzeit erarbeitet das zuständige kantonale Amt die Kreislaufwirtschafts-Strategie, heisst es auf Anfrage bei der Baudirektion. Mit einer Verabschiedung sei Anfang 2024 zu rechnen.

Unterstützung bei Sanierungen

Sowohl der Kanton Zürich als auch Basel-Stadt haben umfassende Fördermittel, die Hauseigentümer*innen bei ökologischen Sanierungen beantragen können. Das sind Zuschüsse für Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse, Holzheizungen, Solaranlagen für Warmwasser oder eine effiziente Wärmedämmung. 

Grundsätzlich bewegen sich die Förderbeiträge der Kantone in einer ähnlichen Grössenordnung. In Zürich kommt aber hinzu, dass bei der Stadt zusätzlich zu den kantonalen auch städtische Fördermittel beantragt werden können. Die Stadt subventioniert im Gegensatz zum Kanton (und zu Basel-Stadt) zum Beispiel aber auch Photovoltaikzellen zur Stromerzeugung. 

So hat die Stadt Zürich auch ein eigenes Programm für den Heizungsersatz lanciert, das nicht nur den Einbau erneuerbarer Wärmesysteme fördert, sondern auch einen vorzeitigen Ersatz fossiler Heizsysteme. Offenbar wurde damit eine starke Nachfrage generiert: Die Stadt geht davon aus, dass das Geld für die ursprünglich bis Ende 2024 laufende Förderung bereits ein Jahr zuvor aufgebraucht sein wird. Sie hat beim Parlament einen Zusatzkredit für eine Weiterführung des Förderprogramms beantragt.

Beide Städte kennen darüber hinaus eine sogenannte Restwertentschädigung. Diesen Restwert ihrer Anlagen erhalten Eigentümer*innen erstattet, wenn sie vorzeitig jüngere fossile Heizsysteme durch erneuerbare ersetzen.

Mieter*innenschutz bei Um- oder Neubau

Basel: Der Mieterverband hat es in Basel geschafft, die Bevölkerung von umfassenden Wohnschutzbestimmungen zu überzeugen. Seit Mitte 2022 bedürfen alle Umbauten, Sanierungen, An- sowie Neubauvorhaben einer Bewilligung der neu eingesetzten Wohnschutzkommission. Damit sollen ungerechtfertigte Mietzinserhöhungen vermieden werden.

Dazu ist in der Wohnraumschutzverordnung eine komplizierte Formel festgehalten, mit der der maximal zulässige Mietzins berechnet werden kann. Grundsätzlich gilt, dass maximal 50 Prozent der Investitionskosten als wertmehrend auf den Mietpreis umgewälzt werden dürfen (wie genau das funktioniert, hat Bajour vorgerechnet). 

Aus Sicht der Hauseigentümer*innen lohnen sich so Investitionen nicht mehr – das führt unter Umständen dazu, dass nicht mehr saniert wird. Zu diesem Schluss kam auch die Basler Regierung, die weniger Baugesuche beziehungsweise eine Zurückhaltung der Investor*innen feststellte.

Für Ersatzneubauten gibt es eine Tabelle, die je nach Landwert und Zimmerzahl (allerdings nicht nach Wohnungsgrösse) maximal zulässige Mietzinse festlegt. Jedoch ist der Weg zu Ersatzneubauten erschwert worden. Der Streit, wann Abbrüche nach der neuen Gesetzgebung überhaupt noch erlaubt sind, wird derzeit gerichtlich und medial ausgetragen. Noch gibt es also viele Unklarheiten, was die Wirksamkeit der neuen Wohnschutzbestimmungen anbelangt. 

Zürich: Eine Wohnschutzkommission wie in Basel gibt es in Zürich bislang nicht. Das will der Mieter*innenverband zusammen mit linken Parteien ändern. Mit der Wohnschutz-Initiative soll die Verfassung des Kantons so umgeschrieben werden, dass sie Gemeinden die Möglichkeit einräumt, selbst im Rahmen von Baubewilligungsverfahren mietrechtliche Vorgaben zu machen. Momentan werden für die Initiative noch Unterschriften gesammelt.

Zürich kann bei Bauplänen Vorgaben für preisgünstigen Wohnraum machen. Mit der revidierten Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, die noch vom Gemeinderat besiegelt werden muss, schreibt die Stadt neu einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum vor, wenn durch das Bauvorhaben eine erhöhte Ausnutzung erreicht wird. Die Hälfte der bis zu zehn Prozent Mehrausnutzung müsste dann als preisgünstiger Wohnraum realisiert werden.

Einige Fördermassnahmen für den Heizungstausch werden von der Stadt nur unter Mieterschutz-Bedingung gewährt. Dabei geht es aber nur um einen kleinen Anteil des Förderprogramms, zudem nur um den Austausch des Heizungssystems, nicht aber um sonstige Modernisierungs- oder Ausbaumassnahmen an Gebäuden.