Rosental- und Clara-Areal: Was treibt die Basler Regierung im Kleinbasel?

Der Kanton Basel-Stadt kauft das Clara-Areal, um bei der Wohnpolitik vorwärts zu machen. Der Freisinnige Daniel Seiler sieht die Investition als schlechtes Zeichen für den Immobilienmarkt, LDP-Grossrat Michael Hug fehlt die Strategie.

Daniel Seiler Michael Hug
Daniel Seiler (FDP) und Michael Hug (LDP) fragen sich, welche Strategie die Basler Regierung im Kleinbasel verfolgt. (Quelle: Keystone/Collage by Bajour)

Vor knapp einer Woche hat der Kanton einen kleinen Coup gelandet, als er den Kauf des Clara-Areals verkündete. Die Partei der zuständigen Finanzdirektorin jubelt:

Sie sehen die Investition als einen wichtigen Pfeiler innovativer Wohnpolitik. Einigen Bürgerlichen dagegen, etwa FDP-Mann Daniel Seiler und LDP-Grossrat Michael Hug, ist nicht nach Feiern zumute: Ihnen ist der, wie sie vermuten, teure Kauf ein Dorn im Auge, und überhaupt fragen sie sich, was der Kanton mit seinen Transformationsarealen vorhat.

Kaum wurde der Kauf des Clara-Areals letzte Woche bekannt, äusserte der Präsident der FDP Kleinbasel, Daniel Seiler, Kritik auf Twitter:

Seiler glaubt nicht, dass das Wohnareal in staatlicher Hand gut aufgehoben ist. «Statt dauernd neue Immobilien zu kaufen, sollte man vorwärts machen mit der Entwicklung bestehender Areale», schreibt er und meint zum Beispiel das Rosental-Areal, nicht weit entfernt von der jüngsten Immobilien-Investition.

Der Kleinbasler FDP-Präsident erklärt auf Nachfrage am Telefon: «Beim Rosental-Areal geht es bald sechs Jahre, da müsste man schneller vorwärtskommen.» Er vergleicht den Bau mit dem Bauprojekt Uptown Basel in Münchenstein (bei dem sein Parteikollege Baschi Dürr CEO ist): «Die haben fast gleichzeitig gestartet und innerhalb von vier bis fünf Jahren etwas aus dem Boden gestampft.»

Status Uptown Basel vs. Rosental-Areal

Uptown Basel

  • Startschuss für das Projekt Uptown Basel war im Jahr 2016. Im März 2019 war Baustart für das erste grosse Gebäude.
  • Auf dem Schorenareal in Arlesheim BL soll bis 2025 ein Zentrum für die Industrie 4.0 entstehen.
  • Hinter dem Projekt stehen private Investor*innen, Eigentümer*innen sind die Familie von Monique und Thomas Staehelin. CEO ist der frühere Regierungsrat Baschi Dürr.
  • Bis 2025 sollen sieben Produktionshallen und 35’000 Quadratmeter Bürofläche entstehen.
  • Im Juli 2021 hat Uptown Basel seinen operativen Betrieb aufgenommen.

Rosental-Areal

  • Der Kanton hat das Areal Rosental Mitte, ein bis heute weitgehend geschlossenes Firmenareal, sukzessive in den Jahren 2016 und 2019 erworben.
  • Die planerische Grundlage für die gesamte weitere Entwicklung, das städtebauliche Leitbild, ist erarbeitet.
  • Mehrere Firmenansiedlungen sind erfolgt.
  • Abbrüche erfolgen ab Mai 2022.
  • Eine Teilöffnung der Sandgrubenstrasse an den Rändern ist in Arbeit, sie wird voraussichtlich im Frühjahr/Sommer 2022 zusammen mit den ersten Bauten ausserhalb des Arealperimeters eröffnet.

Seiler sieht das Projekt Uptown Basel im Vorteil, weil es in der Hand Privater ist: «Ich habe das Gefühl, private Investoren haben mehr Druck, ihre Investitionen zu amortisieren und deshalb machen sie schneller vorwärts.» Staatliche Investoren würden offenbar mehr Zeit zu haben. «Man kann nicht die ganze Zeit beklagen, dass es zu wenig Wohnraum gibt und dann aber nicht in den Arealen vorwärts machen, wo es möglich wäre», kritisiert Seiler. 

Er sieht den aus seiner Sicht schleppenden Fortschritt auch darin begründet, dass der Kanton die entsprechenden Abteilungen für Arealentwicklung erst aufbauen müsste. «Wenn Private das schon erfolgreich seit Jahren machen, warum muss das dann die Stadt machen? Das ist etwas, das wir schon lange kritisieren und auch nicht verstehen als Bürgerliche.» Das Rosental ist ein grosses Areal mit viel Potenzial und bester Verkehrsanbindung, das man rasch nutzen müsse.

«Man kann nicht die ganze Zeit beklagen, dass es zu wenig Wohnraum gibt und dann aber nicht in den Arealen vorwärts machen, wo es möglich wäre.»

Daniel Seiler, FDP-Präsident Kleinbasel

Die Regierung begründet ihr Engagement auf dem Rosental- und dem Clara Areal mit der Wohnungsnot und dem Willen der Bevölkerung, die sich in mehrere Abstimmungen für mehr Regulierung in Sachen Wohnpolitik ausgesprochen hat, zuletzt die Initiative für «echten Wohnschutz» im November 2021. Finanzdirektorin Tanja Soland (SP) sagte gegenüber Telebasel, die Basler Bevölkerung habe gezeigt, «dass sie mit den vielen Sanierungen und Massenkündigungen unzufrieden ist». Zu Online-Reports sagte sie: «Es war eine einmalige Chance für den Kanton, etwas Bestehendes zu übernehmen und zu erhalten.» Die Regierung wolle der «Angst der Mietenden vor Veränderungen, Verknappung und Verteuerung von Wohnraum im Herzen der Stadt» entgegenwirken und «ein Zeichen setzen».

Bei den zuständigen Behörden aus Baudepartement und Immobilien-Stadt stösst die Kritik von Daniel Seiler auf Unverständnis: «Der Kanton hat grosse Erfahrung in der Arealentwicklung und ist keineswegs erst im Aufbau einer Abteilung mit Expertinnen und Experten», schreiben sie in einer gemeinsamen Stellungnahme.

Äpfel und Birnen?

Die Behörden weisen ausserdem den Vergleich des Rosental Areals mit dem Projekt in Münchenstein zurück: «Rosental Mitte ist kein peripheres Neubaugebiet (wie Uptown), sondern ein innerstädtisches Industrieareal unter laufendem Betrieb.» Das Areal Rosental Mitte sei heute immer noch ein weitgehend geschlossenes Firmenareal, das sei aufgrund laufender Mietverträge nicht anders möglich. Die Transformation sei deshalb eine langfristige Angelegenheit. «Die Fortschritte mögen von aussen aufgrund der Dimensionen des gesamten Areals nicht sehr augenfällig sein, sie sind aber in ihrem Massstab substantiell und laufen erfolgreich auf Hochtouren.»

Die planerische Grundlage für die gesamte weitere Entwicklung sei erarbeitet und auch der Auftritt zur Vermarktung des Areals sei lanciert, die konkrete Umsetzung befinde sich in Arbeit. Ausserdem hätten sich schon mehrere Firmen angesiedelt.

«Es wäre fragwürdig, wenn der Kanton das höchste Angebot abgegeben und die anderen Anbieter überboten haben sollte, da er seine Kosten auch wieder eintreiben muss.» 

Michael Hug, LDP-Grossrat

Aber nicht nur am Zeitplan kantonaler Bauvorhaben gibt es Kritik, sondern auch am – mutmasslichen – Preis. Tanja Soland betonte, das Areal sei zu einem «üblichen Marktpreis» erworben worden. Doch wie hoch dieser Preis war, darüber schwiegen sich Staat und Verkäuferin, die Familie Vischer, aus. Das stösst auf Kritik, nicht nur beim linken Mieterverband, sondern auch bei der LDP. Grossrat Michael Hug hat dazu am Mittwoch eine Interpellation an die Regierung formuliert. Er befürchtet, dass der Staat Einfluss auf die Immobilienpreise am Markt nimmt: «In dem Moment, wo der Kanton in einem Immobilienkauf auftritt, sollte er nicht Preistreiber sein im Verfahren.» Hug wisse von privaten Investor*innen, die mitgeboten haben – bis zu einem gewissen Punkt. «Es wäre fragwürdig, wenn der Kanton das höchste Angebot abgegeben und die anderen Anbieter überboten haben sollte, da er seine Kosten auch wieder eintreiben muss.» 

Zwar kann Hug in gewisser Weise nachvollziehen, dass der Kanton die Preissumme nicht nennt, sagt aber: «Der Preis hat auch einen staatspolitischen Aspekt: Handelt es sich um Finanz- oder Verwaltungsvermögen, das für den Kauf genutzt wurde?»

Unterschied Verwaltungsvermögen und Finanzvermögen

Beim Verwaltungsvermögen geht es um politische Einflussnahme. Die zugehörigen Vermögenswerte dienen unmittelbar der Erfüllung öffentlich-rechtlich Aufgaben (z.B. Schulhäuser, Spitäler, Gerichtsgebäude). Der Entscheid über Kauf und Verkauf liegt beim Grossen Rat. Übersteigt ein Erwerb oder Verkauf den Wert von 4,5 Mio. Franken, so unterliegt der Grossratsbeschluss dem fakultativen Referendum.

Beim  Finanzvermögen handelt es sich um Vermögenswerte wie zum Beispiel Wertschriften oder Wohnungen. Sie dienen nicht direkt der Erfüllung einer bestimmten Staatsaufgabe, können aber laut Finanzhaushaltgesetz ohne Beeinträchtigung der Erfüllung öffentlicher Aufgaben veräussert werden. Die Zuständigkeit für den Kauf und Verkauf liegt beim Regierungsrat, der Grosse Rat hat kein Mitspracherecht. Zuständig ist das Finanzdepartement.

Die Frage ist, was der Kanton auf dem Areal vorhat. Der vorherigen Eigentümerin Vischer ist es wichtig, dass bisherige Mieter*innen weiterhin dort wohnen können. Doch plant der Staat Eingriffe in die Preispolitik auf dem Areal? Hat der Kanton das Areal aus dem Finanzvermögen bezahlt, müssen die Wohnungen zu marktüblichen Preis angeboten werden, so Hug» «Es widerspicht dem Finanzvermögen, Wohnungen zur Kostenmiete oder als Sozialwohnungen anzubieten.» Das geht nur übers Verwaltungsvermögen. Dann müsste aber der Grosse Rat über die Investition entscheiden, «und das ist eben nicht passiert».Der Regierungsrat wird demnächst zu der Interpellation Stellung beziehen. 

Hug vermisst ausserdem eine Strategie im Kleinbasel. Der Kanton hat in den letzten Jahren nicht nur das Clara-Areal und das Rosental-Areal, sondern auch Teile des Messearaeals in der Nähe erworben. Hug kritisiert, es sei nicht klar, was der Kanton damit vorhabe. «Überspitzt gesagt, kauft der Kanton das halbe Kleinbasel zusammen, und keiner weiss, was der gewonnene ‹langfristige wohnpolitische Handlungsspielraum› bedeutet und warum man dort investiert hat», sagt Hug.

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Die Immobilien Basel-Stadt reagiert auf die Kritik und verweist auf ihre offizielle Strategie, zu der fünf Grundsätze gehören, etwa preisgünstiger Wohnraum und die Ansiedlung und der Erhalt von Arbeitsplätzen. Die Käufe bzw. «aktive Bodenpolitik» begründet die Behörde auf Bajour-Anfrage mit ihrer Strategie und den Volksentscheiden der vergangenen Jahre. «Das Clara-Areal übernimmt der Kanton in die eigene Bewirtschaftung und erfüllt damit den Auftrag der Bevölkerung, Wohnraum zu schützen», teilt Immobilien Basel-Stadt mit.

Ausserdem sei das Messe-Areal ein Sonderfall, da es sich um den Heimfall eines Baurechts handele. Das heisst, der Boden sei bereits seit langem im Eigentum der Einwohnergemeinde der Stadt Basel gewesen, aber im Baurecht vergeben. Nach einem sogenannten Heimfall müsse die Baurechtsgeberin (hier die Einwohnergemeinde) die Gebäude auf dem Areal dem Baurechtsgeber abkaufen.

Auch Daniel Seiler interessieren die Antworten auf Hugs Interpellation, der Freisinnige sieht die Investition ebenfalls kritisch. «Grundsätzlich sind wir Bürgerlichen der Meinung, dass der Kanton nicht selber aktiv in den Immobilienmarkt eingreifen sollte.» Man würde es begrüssen, wenn der Kanton die Menschen unterstützt, die auf Hilfe und Zuschüsse angewiesen sind. «Ob der Kanton dazu wirklich eigene Liegenschaften braucht, bezweifeln wir.» Die Freisinnigen gingen nicht davon aus, dass der Kanton die Immobilienbewirtschaftung kostengünstiger und effizienter als private Anbieter angehen könne.

Korrektur (21.01.2022): In einer früheren Version des Artikels wurde Daniel Seiler als FDP-Präsident tituliert, er ist allerdings der Präsident der FDP Kleinbasel. Entschuldigung!

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